Війна суттєво вплинула на ринок нерухомості в Україні. Експерт Олексій ГОВОРУН, співвласник агенції нерухомості FLATPRIME, та Тетяна ЯКУНІНА, співвласниця цього агентства, діляться своїми спостереженнями щодо змін у столиці, аналізують динаміку попиту та пропозиції, а також розглядають перспективи залучення інвестицій.

– Олексію, як війна вплинула на ринок нерухомості в Києві?
– На мою думку, ринок повернувся до активності. Йдеться не про ціни, а саме про динаміку. Якщо порівнювати з 2021 роком, який був піковим як за обсягами будівництва, так і за продажами, нині ситуація зовсім інша.
З початку повномасштабного вторгнення я був у складі ТрО, і, чесно кажучи, мене здивувало, що, попри непрацюючі реєстри, вже у квітні 2022 року почали надходити запити на купівлю нерухомості з дисконтом. Перші угоди уклалися в серпні 2022 року.
– Як швидко відновлюється ринок нерухомості?
– Досвід показує, що буквально за кілька місяців після будь-якої кризи – пандемії, економічного спаду чи навіть війни – ринок починає активізуватися. В умовах невизначеності аналітика і логіка часто не працюють. Немає єдиного сценарію, тому багато хто впадає або в паніку, або в бездіяльність. Цього робити не варто – найкраще довіряти професіоналам.
– Тетяно, чи правда, що зараз активна саме комерційна нерухомість?
– Якщо говорити про ціни, вони незначно знизилися лише на ті комерційні об’єкти, які не генерують прибуток або не мають перспектив у найближчому майбутньому. Водночас логістичні комплекси, промислові об’єкти та будівлі, які можна пере-
обладнати під медичні заклади, залишаються затребуваними.
Потрібно розуміти, що «ринок комерційної нерухомості» – поняття широке. Офісне чи торгове приміщення – це одне, а виробничий комплекс чи логістичний центр – зовсім інше як за ціною, так і за попитом. Але позитив у тому, що є запити навіть на великі об’єкти.
– Які Ваші особисті спостереження щодо ринку нерухомості останніх років?
– Ринок відновлюється, і втрачати надію не варто. Україна вистояла, і життя повертається. Люди повертаються, капітал теж – це ключові показники стабілізації.
– Тетяно, чи є зараз іноземні інвестиції в українську нерухомість?
– Особисто я не бачу масового заходу європейського капіталу. Натомість активні вкладення роблять українські підприємці. Попит мають приміщення, які можна реконструювати під медичні заклади, а також складські комплекси та земельні ділянки під логістику. Ще до війни Києву бракувало сучасної логістичної інфраструктури, а нині ця проблема загострилася. Україна критично потребує розвиненої системи логістичних центрів, включно з терміналами з повним спектром послуг. Тому сьогодні ведеться активна робота саме у цьому напрямку.
– Пані Тетяно, чому, на Вашу думку, іноземні інвестори поки що не заходять на ринок?
– Зацікавленість є, але активних вкладень поки що немає. Війна створює високі ризики, а європейці цінують стабільність. Інвестори зі Сходу більш готові до ризикових вкладень, і, думаю, саме вони будуть серед перших, хто почне активно інвестувати.
– Олексію, яку роль відіграє держава у формуванні ринку нерухомості?
– Я вважаю, що держава повинна пам’ятати просту істину: нерухомість – це продукт, який потрібно створювати. Йдеться не лише про окремі об’єкти, а про всю будівельну галузь. Найефективнішим драйвером економічного розвитку є саме будівництво, адже воно генерує значну кількість робочих місць у суміжних сферах, сприяє розвитку інфраструктури та залученню інвестицій.
Одне робоче місце у будівництві створює близько семи додаткових у суміжних галузях – це цілий економічний ланцюг. Тому, на мій погляд, держава має стимулювати будівництво, зменшити адміністративний тиск на забудовників, запровадити ефективні кредитні програми, а також надавати доступну іпотеку для покупців. Саме розвиток будівельного сектору може стати потужним імпульсом для економіки України.
– Як Ви вважаєте, чи може ринок нерухомості взагалі «рухнути»?
– Якщо згадати кризу 2008–2009 років, то можна впевнено сказати, що тоді ринок фактично «заморозився» приблизно на пів року. Проте він доволі швидко відновився – хоч і з 30% дисконтом, але згодом ціни знову почали зростати.
Наразі ми перебуваємо в стані стагнації. Ринок не зупинився пов-
ністю, проте його подальший розвиток напряму залежить від кількох ключових факторів: миру, доступної іпотеки, прозорих умов для довгострокових інвестицій у будівництво. Якщо ці умови будуть забезпечені, ринок значно активізується та почне розвиватися динамічніше.
– Олексію, дякуємо за коментарі. Які Ви бачите перспективи найближчого часу?
– На сьогодні первинний ринок нерухомості активно розвивається у регіонах, що розташовані ближче до європейських кордонів. У північних та східних областях ситуація значно складніша через втрати інфраструктури та промислових підприємств.
Проте там, де є робочі місця, буде й попит на житло. Принцип простий: де працюю – там і живу. Виходячи з цього, можу стверджувати, що Київ та область мають хороші перспективи розвитку. Столиця – це європейське місто, і навіть в умовах війни воно залишатиметься привабливим для інвестицій та житла.
Крім того, вже виросло нове покоління покупців, що створює додатковий попит. А це означає, що ринок нерухомості в Україні продовжуватиме існувати й розвиватися.

UKRAINIAN REAL ESTATE MARKET DURING THE WAR. Opinion of Olexii Govorun and Tetiana Yakunina co-owners of FLATPRIME real estate agency

Тhe war has significantly affected the real estate market in Ukraine. Expert Oleksii GOVORUN, co-owner of the FLATPRIME real estate agency, and Tetiana YAKUNINA, co-owners of this agency, share their observations on changes in the capital, analyse the dynamics of supply and demand, and consider the prospects for attracting investment.

– Olexii, how has the war affected the real estate market in Kyiv?
– In my opinion, the market has returned to activity. It is not about prices, but about dynamics. Compared to 2021, which was the peak year in terms of both construction volumes and sales, the situation is completely different now.
I have been a member of the territorial defence since the beginning of the full-scale invasion, and, to be honest, I was surprised that, despite the non-working registers, we started receiving requests to buy real estate at a discount as early as April 2022. The first deals were concluded in August 2022.
– How fast is the real estate market recovering?
– Experience shows that literally a few months after any crisis – a pandemic, economic recession or even war – the market begins to become more active. In conditions of uncertainty, analytics and logic often do not work. There is no single scenario, so many people either panic or do nothing. This is not worth doing – it is best to trust the professionals.
– Tetiana, is it true that exactly commercial real estate is currently active?
– In terms of prices, they have declined slightly only for those commercial properties that do not generate profit or have no prospects in the near future. At the same time, logistics complexes, industrial facilities and buildings that can be converted into medical facilities remain in demand.
It should be understood that the “commercial property market” is a broad term. Office or retail space is one thing, while a production complex or logistics centre is quite another, both in terms of price and demand. But the good news is that there are requests even for large facilities.
– What are your personal observations of the real estate market in recent years?
– The market is recovering, and we should not lose hope. Ukraine has survived, and life is coming back. People are coming back, capital is coming back – these are key indicators of stabilisation.
– Tetiana, are there any foreign investments in Ukrainian real estate now?
– Personally, I do not see a massive influx of European capital. Instead, Ukrainian entrepreneurs are actively investing. There is a demand for premises that can be reconstructed for medical institutions, as well as warehouse complexes and land plots for logistics. Even before the war, Kyiv lacked modern logistics infrastructure, and now this problem has become more acute. Ukraine critically needs a developed system of logistics centres, including terminals with a full range of services. Therefore, active work is being carried out in this direction today.
– Mrs. Tetiana, why, in your opinion, are foreign investors not entering the market yet?
– There is interest, but there are no active investments yet. War creates high risks, and Europeans value stability. Investors from the East are more ready for risky investments, and I think they will be among the first to start actively investing.
– Olexii, what role does the state play in shaping the real estate market?
– I believe that the state should remember a simple truth: real estate is a product that needs to be created. It is not just about individual objects, but about the entire construction industry. The most effective driver of economic development is construction itself, because it generates a significant number of jobs in related areas, contributes to the development of infrastructure and attracts investments.
One job in construction creates about seven additional ones in related industries – this is an entire economic chain. Therefore, in my opinion, the state should stimulate construction, reduce administrative pressure on developers, introduce effective credit programs, and also provide affordable mortgages for buyers. It is the development of the construction sector that can become a powerful impetus for the economy of Ukraine.
– In your opinion, is the real estate market likely to collapse?
– If we recall the crisis of 2008–2009, we can confidently say that then the market actually “froze” for about half a year. However, it recovered quite quickly – albeit with a 30% discount, but later prices began to grow again.
We are currently in a state of stagnation. The market has not completely stopped, but its further development directly depends on several key factors: peace, affordable mortgages, transparent conditions for long-term investments in construction. If these conditions are ensured, the market will become significantly more active and will begin to develop more dynamically.
– Olexii, thank you for your comments. What do you see as the prospects for the near future?
– Today, the primary real estate market is actively developing in regions located closer to the European borders. In the northern and eastern regions, the situation is much more complicated due to the loss of infrastructure and industrial enterprises.
However, where there are jobs, there will be demand for housing. The principle is simple: where I work, there I live. Based on this, I can say that Kyiv and the region have good development prospects. The capital is a European city, and even in war conditions it will remain attractive for investment and housing.
In addition, a new generation of buyers has already grown up, which creates additional demand. And this means that the real estate market in Ukraine will continue to exist and develop.